Wcale nie mało buduje się domów tzw...

Wcale nie mało buduje się domów tzw. bliźniaków - czyli dwa domy z lustrzanym zwykle odbiciem stykające się jedną ścianą boczną. Do tej pory miałem do czynienia z ponad 80 takich przypadków. W każdym projekcie budowlanym błędy oraz na każdej budowie błędy. Prezentuję przykład z tego miesiąca budowy bliźniaka w woj. dolnośląskim, a dokładniej wykonania ściany nośnej dzielącej oba segmenty domów.

W takich domach oba segmenty muszą być od siebie oddzielone dylatacją, by każdy z nich stanowił niezależną własność. Na tym tle popełnia się mnóstwo błędów prawnych. Dopóki obaj sąsiedzi mieszkają w swoich segmentach, nie ma problemu. Schody zaczynają się z chwilą, gdy któryś z nich sprzedaje swoją część. Sąd bada czy każdy segment jest faktycznie samodzielny. Nie może wystąpić ani jeden element wspólny dzieląc płaszczyzną pionową. W praktyce, spotykamy wspólną ławę, wspólny dach (jak w tym przykładzie), a nawet wspólną ścianę dzielącą, co wyklucza sprzedaż segmentu. Zgodnie z wymaganiami przeciwpożarowymi, oba segmenty musi dzielić ściana pożarowa o odpowiedniej odporności na ogień - od posadowienia nad dach. Przekładając na prosty język: oba segmenty mają przylegać do siebie, ale jeśli sąsiad zechce swój np. rozebrać, może to uczynić bez naruszenia segmentu sąsiedniego. Deweloperzy jak budują takie domy, to niemal zawsze łamane są przepisy a dach trzeba ciąć piłą, by segmenty rozdzielić. Warto o tym wiedzieć, zanim się przyjmie projekt od architekta, by uniknąć potem poważnych problemów.

Oprócz błędów projektowych, wykonawcy popełniają drugie tyle dodatkowych błędów. Wynika to z braku ich przygotowania zawodowego. Dobry wykonawca, to nie taki który pracuje w ładnym kombinezonie (najlepiej z napisami w języku nie polskim) czy porusza się firmowym autem, lecz taki, który ma wiedzę o materiałoznawstwie, instalacjach, technologii robót oraz o podstawowych prawach fizyki budowli. Niestety, takich szukać ze świecą. 95% krajowych wykonawców nie ukończyło żadnej szkoły budowlanej: ani zawodowej, ani technikum. Są to tzw. samoucy, którzy braki w wiedzy nadrabiają miną, tj. chwaleniem się długoletnią praktyką i ilością wybudowanych domów. Niestety, na większość inwestorów to działa, a niektórzy na forach poszukują sprawdzonych i fachowych wykonawców - co by to nie miało znaczyć. Nie widać zawołań o inwestorów, którzy użytkują domy przynajmniej 5 lat i nie mają zastrzeżeń. Tak więc polecają jedni drugim albo znajdują z ogłoszeń, gdzie się reklamują wykonawcy wołający, że za nimi tylko same sukcesy, tj. zadowoleni inwestorzy, choć nikt nie zdefiniował owego zadowolenia.

Prezentuję owoc pracy jednej z reklamowanych firm jako profesjonalna, którą inwestor wybrał, bo życzy sobie by roboty wykonano solidnie i porządnie. Oczywiście, profesjonalna jest zawsze droższa od byle jakiej firmy. Inwestor się zgodził na wyższe wynagrodzenie, bo celem jest dom bez błędów. Tyle, że cel inwestora często jest rozbieżny z celem wykonawcy. Inwestor czeka na solidną i bezbłędną robotę, zaś wykonawca liczy na szybki postęp robót i szybką zapłatę a jakość ma być tam, gdzie widać, zaś roboty zanikowe byleby KB się nie czepiał. Jeśli KB jest w żaden sposób niezależny od wykonawcy a w dodatku dysponujący dobrą wiedzą zawodową, buble nie przejdą. Niestety, wiele firm pod pretekstem ułatwienia życia inwestorowi, dostarcza KB na tacy, co na początku cieszy, bo odciąża inwestora od poszukiwań. Jak złudny i podstępny jest ten mechanizm, niechaj świadczy tenże przykład. Wykonawca sprowadził kierownika budowy, co inwestor przyjął z zadowoleniem.

Ponieważ w projekcie przedstawiono ławę wspólną dla obu segmentów, KB powinien złożyć wniosek, by zmieniono projekt. Nie uczyniono tego i powstała ława wspólna. Na ławie projekt nie przewidywał hydroizolacji poziomej, a dopiero pod ścianami nadziemnymi. Inwestor akurat nabył moją książkę i wymusił, by wykonano beton podkładowy, którego wykonawca nie miał zamiaru wykonać a KB się na to zgadzał. Potem wymusił, by na betonie podkładowym wykonano hydroizolację poziomą pod ławami, czego projekt nie przewidywał, zaś KB nie widział w tym nic złego - co gorsza, to uspokajał inwestora, że „tak wszyscy od lat budują i jest dobrze”. Inwestor jednak otworzył książkę na stronie z moim rysunkiem i wykonawca oraz KB z ociąganiem, ale hydroizolacje poziome wykonali. Potem, w swój żywioł wpadł wykonawca. Dla zmniejszenia pracochłonności wykonał jeden wspólny szalunek na obie ściany dzielące i jedno zbrojenie (ściany monolityczne wylewane), a na uwagę inwestora, że projekt przewiduje dylatację między segmentami - wstawiono pasy styropianu. Potem beton wylano i... inwestor przepędził wykonawcę z budowy. Okazało się, że część szalunków została wyparta przez beton, są wybrzuszenia sięgające kilkunastu cm, uciekła pionowość a dylatacja między segmentami to czysta kpina ze sztuki budowlanej. Beton związał, wykonawcy nie ma, KB uważa że nic takiego się nie stało a jakość robót nie odbiega od typowych w kraju! Nawet zaproponował inwestorowi, by ten „nie wyżywał się na wykonawcy”. Okazało się, że KB i wykonawca, to skrzętnie ukrywani koledzy ze szkolnej ławy.

Przy tej okazji, informuję kolejnych nieszczęśników czyli budujących bliźniaki: Najpierw pełen fundament jednego segmentu, po zdjęciu szalunków styropian na dylatację i dopiero szalunek fundamentu sąsiedniego segmentu. Oddzielnym tematem jest pionowa hydroizolacja dylatacji - też miejsce do aż trzech poważnych błędów. O tym innym razem.

Odpowiedz na ten wątek

Ta strona używa plików cookie i innych technologii śledzenia do rozróżniania poszczególnych komputerów, ustawiania spersonalizowanych usług, celów statystycznych i analitycznych oraz dostosowywania treści i reklam. Ta strona może również zawierać pliki cookie innych firm. Jeśli nadal korzystasz z witryny, zakładamy, że akceptujesz bieżące ustawienia, ale możesz zmienić je w dowolnym momencie. Więcej informacji tutaj: Polityka prywatności